- Екатерина Александровна, как рынок недвижимости намерен выживать в условиях нынешнего кризиса, и что происходит в Вологодской области со строительством жилья и ценами на него?
- В отличие от того, что было, например, в 2009 году, большинство профессионалов на рынке сейчас не считают, что наступил кризис. Есть ряд факторов, играющих на понижение цены. Например, снижение спроса на недвижимость. Но в то же время другие - влияют на повышение цены. Например, себестоимость строительства растет из-за инфляции. Сейчас эти факторы компенсируют друг друга, поэтому цена на квадратный метр остается стабильной. В то же время в любой момент могут возникнуть факторы, которые сыграют на повышение цены. Но, как минимум, когда другие рынки стабилизируются, на рынке недвижимости начнется подъем цен.
- Тем не менее, спрос на недвижимость, насколько я знаю, падает...
- На самом деле сужение спроса происходит уже на протяжении года-полутора. Дело в том, что сейчас в Вологде достаточно много новостроек. Настолько, что предложение даже превышает спрос. В то же время ипотека дорожает, поэтому спрос на квартиры не растет. Ипотеки стали выдавать меньше, потому что выросли кредитные ставки. В данный момент в том же направлении играет инфляция при отсутствии роста зарплат - проще говоря, свободных денег у людей в целом становится меньше. Но полная остановка рынка недвижимости невозможна в принципе. Потому что у граждан всегда есть некие дополнительные источники дохода, которые позволяют приобретать недвижимость независимо от общей ситуации в экономике. Это, например, тот же материнский капитал, различные виды субсидий. При таких стабильных ценах на жилье, как сейчас, увеличивать жилплощадь выгодно, потому что сейчас доплаты небольшие, меньше, чем при растущем рынке.
- Какие цены на жилье в крупных городах области, и когда нам ждать повышения или понижения?
- Цена на квадратный метр недвижимости в Вологде сейчас колеблется в пределах 35-45 тысяч за квадратный метр, в зависимости от района. В Череповце сохраняется примерно такая же ситуация. По факту, если посчитать «в хлебе и молоке», недвижимость подешевела пропорционально инфляции. Возможно, часть застройщиков остановит, заморозит какие-то проекты, и в итоге на рынке возникнет нехватка жилья. Так уже было в 2008-2009 годах, поэтому в 2010 году цена в течение года поднялась в полтора раза. Потому что тогда спрос превышал предложение. Сейчас в ряде регионов уже началась скупка недвижимости крупными бизнесменами за наличные деньги. У нас такого пока нет, но если произойдет, появление этих денег на рынке также сыграет в сторону повышения цен.
- Если цены на жилье - низкие, то и вкладываться в недвижимость, приобретать или разменивать квартиры - выгодно?
- Все зависит от конкретной ситуации и, в частности, от целей, с которыми человек покупает недвижимость. Сейчас неплохой момент для того, чтобы вложить свои деньги в недвижимость и тем самым сохранить их: недвижимость во все времена была стабильно выгодным вложением денег. Также сейчас благоприятный момент для инвестирования, то есть покупки с целью последующей продажи. Но надо понимать, что сразу такая сделка не окупится, и быстро сыграть на изменениях цен, скорее всего, не выйдет. А вот в случае покупки квартиры в кредит все в корне меняется: с учетом нынешней процентной ставки потребителю придется платить больше. Так что действует целый комплекс факторов, универсального совета - «покупать - не покупать» - не существует. Нужно консультироваться у профессионалов и исходить из конкретной ситуации.
- Вопрос по поводу возможного дефицита жилья. Есть ощущение, что в Вологде строят более «точечно», что ли, не как в Череповце и в других городах России - целыми микрорайонами. И, кроме того, строят заметно меньше. Почему?
- Не соглашусь, что строят меньше. Если посмотреть статистику последних лет, сейчас строят даже больше, чем предусмотрено. Что касается возможности строить целыми микрорайонами - здесь далеко не все зависит от строительных компаний. Существует генплан застройки города, он не один год проходил различные согласования и довольно часто менялся, менялись и правила застройки и землепользования. Так что этот вопрос в большей степени связан с чиновниками, чем с застройщиками.
- Вот конкретный пример: пятиэтажка у городской больницы в Вологде. Ее выстроили на «пятачке», где с одной стороны окна выходят вплотную на больницу, с другой - на соседний дом. Не самый комфортный вариант для жильцов...
- Уровень, так скажем, сознательности застройщиков совершенно разный. В данном случае, думаю, строила небольшая строительная организация, потому что пятиэтажки на сегодняшний день - уже не «формат» для крупных игроков на рынке. При этом как раз большие компании более ответственно относятся к социальной инфраструктуре. Да, это бизнес, но им выгодно, в том числе, в перспективе работать на репутацию. Выдача разрешения на строительство зависит от соответствия проекта различным нормам, правилам и СНИПам.
- Еще один актуальный вопрос по жилью: завышенная кадастровая стоимость квартир, по которой теперь будут исчисляться налоги. Люди часто обращаются к вам с этой проблемой?
- Кадастровая стоимость некоторых объектов иногда превышает их рыночную цену. Особенно это заметно по кадастровой стоимости даже не жилья, а земли: к примеру, земельный участок, который на рынке стоит 2 миллиона рублей, «по кадастру» оценивается в 17 миллионов. Есть определенная процедура понижения кадастровой стоимости, она регламентирована. Для этого нужно обращаться к специалистам. Это открытая процедура, и многие вологжане ею пользуются уже не один год.
Досье
Екатерина ПУШКОВА — президент некоммерческого партнерства «Гильдия риэлторов Вологодчины». Родилась в 1982 году в Белозерске, закончила Вологодский институт права и экономики в 2006 году, впоследствии - Московский институт бизнеса и новых технологий, а также Московский институт психоанализа. Опыт работы на рынке недвижимости - 13 лет.
Помимо занятости в Гильдии риэлторов, является экспертом Общественного совета при департаменте строительства и жилищно-коммунального хозяйства Вологодской области.
Без базара! Что творится с главным рынком Вологды? 
Человек-банкрот. Есть ли смысл объявлять себя финансово несостоятельным? 
Андрей Травников: о перекрестке, новой школе и зеленой зоне в Водниках 
Долги растут: почему вологжане недосчитались зарплат? 
Без резких скачков: Что будет с ценами на продукты?